Ovrha na nekretnini

Ovrha na nekretnini (njem. Exekution auf die unbewegliche Sache) je poseban ovršni postupak koji se radi naplate novčane tražbine provodi na nekretnini. Za tu ovrhu mjesno je nadležan sud na čijem se području nekretnina nalazi. Ona se provodi zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom. Nije li što drugo određeno, predmet ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige.

Ako na nekoj nekretnini postoji suvlasništvo, taj dio nekretnine može biti samostalan predmet ovrhe. Ako je na nekoj nekretnini osnovano pravo građenja, to pravo kada je na njemu izgrađena zgrada može biti samostalni predmet ovrhe. U pravilu ne mogu biti predmet ovrhe poljoprivredno zemljište i gospodarske zgrade poljodjelca u opsegu potrebnom za njegovo uzdržavanje i članova njegove uže obitelji te drugih osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati. Postupak se pokreće prijedlogom uz koji je ovrhovoditelj dužan podnijeti izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz o tome da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika.

Ovršenik može iznimno ishoditi da se ovrha umjesto na nekretnini odredi i provede na kojem drugom predmetu. Čim donese rješenje o ovrsi, sud je dužan ex offo odrediti da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe. Tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine. Nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kada je ta raspoložba poduzeta.

Promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprečava da se taj postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika. Sve radnje poduzete prije toga ostaju na snazi i novi vlasnik ne može u postupku poduzimati one radnje koje ne bi mogao poduzeti raniji vlasnik da do promjene vlasništva nije došlo.

Ovrhovoditelj koji je predložio ovrhu, a nije ranije stekao založno pravo, stječe zabilježbom ovrhe pravo da se iz nekretnine namiri prije osobe koja na toj nekretnini kasnije stekne založno pravo ili pravo na namirenje. Nakon upisa zabilježbe ovrhe ne može se za namirenje druge tražbine istoga ili drugoga ovrhovoditelja na toj nekretnini provesti poseban ovršni postupak. Ovrhovoditelj za čiju je tražbinu kasnije određena ovrha na istoj nekretnini stupa u već pokrenuti ovršni postupak. U postupku ovrhe na nekretnini namiruju se i založni vjerovnici koji nisu predložili ovrhu.

Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu pa makar založni vjerovnici nisu potpuno namireni, osim ako se založni vjerovnik i kupac drukčije ne sporazumiju. Stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja na nekretnini ne prestaju prodajom nekretnine. Prodajom nekretnine ne prestaju ni osobne služnosti koje su u zemljišnoj knjizi upisane prije prava i radi čijega se namirenja ovrha  provodi.

Ugovori o najmu, odnosno zakupu nekretnine koji su sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, ne prestaju prodajom nekretnine. Ugovori o najmu ili zakupu koji nisu pisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja izvršenje traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu.

Sud može, radi sprečavanja oštećenja nekretnine, omogućavanja njezine procjene, razgledavanja, zaštite i sl., na prijedlog ovrhovoditelja odrediti da se ovršenik i druge osobe privremeno ili trajno udalje s nekretnine, povjeriti je na čuvanje ovrhovoditelju ili trećoj osobi ili odrediti druge mjere potrebne radi njezine zaštite, odnosno omogućavanja nesmetane provedbe ovrhe. Osobe koje sprečavaju ili ometaju provedbu ovrhe sud može kazniti novčanom i zatvorom. Utvrđivanju vrijednosti nekretnine pristupa se nakon što rješenje o ovrsi postane pravomoćno, ali i prije toga ako ovrhovoditelj to predloži, predujmi za to potrebna sredstva i izjavi da će snositi troškove utvrđivanja vrijednosti i ako ovrha bude obustavljena. O načinu utvrđivanja vrijednosti nekretnine sud odlučuje zaključkom odmah nakon što donese rješenje o ovrsi.

Vrijednost nekretnine utvrđuje se na temelju procjene vještaka i drugih činjenica u visini njezine tržišne cijene na dan procjene. Sud može utvrđivanje vrijednosti nekretnine zatražiti i od nadležnoga tijela porezne uprave. Ako su u sudskom ili izvansudskom sporazumu na temelju kojega je stečeno založno pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine čije se namirenje traži stranke utvrdile vrijednost nekretnine, vrijednost nekretnine u pravilu se posebno ne utvrđuje, već se kao njezina vrijednost uzima u sporazumu utvrđena vrijednost.

Vrijednost nekretnine utvrđuje se zaključkom o prodaji koji sud donosi nakon provedbe postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine. Njime se određuju i način i uvjeti prodaje te vrijeme i mjesto prodaje dok se prodaja obavlja dražbom. Zaključak o prodaji objavljuje se na sudskoj oglasnoj ploči i na drugi uobičajeni način, a dostavlja se strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju uknjiženo pravo prvokupa i nadležnom tijelu porezne uprave. Prodaja nekretnine obavlja se u pravilu usmenom javnom dražbom, a iznimno neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskoga ovršitelja, javnoga bilježnika ili na drugi način.

Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku. Ugovor u ime i za račun ovršenika sklapa osoba kojoj je povjerena prodaja na temelju zaključka kojim je sud ovlašćuje na sklapanje toga ugovora. U javnoj dražbi, kao kupci, u pravilu mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale osiguranje. Kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, a ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe. Na prvom ročištu za dražbu ne može se nekretnina prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti. Ako se nekretnina ne proda na prvom ročištu, na drugom se može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti, ali ne ispod polovine te vrijednosti.

Stranke i osobe koje se namiruju u postupku mogu se sporazumjeti da se nekretnina može prodati dražbom i za nižu cijenu. Ako su se stranke prije pokretanja ovršnoga postupka u sporazumu sklopljenom pred sudom ili u obliku javnobilježničke isprave suglasile da se nekretnina radi naplate tražbine ovrhovoditelja utvrđene tim sporazumom može prodati i za nižu cijenu, nekretnina se već na prvom ročištu za prodaju može prodati po toj cijeni ako u postupku ne sudjeluju druge osobe koje se u njemu namiruju, a svoje su pravo upisali u zemljišnu knjigu prije nego što je u tu knjigu upisano pravo ovrhovoditelja kojim je osigurana naplata njegove tražbine. Najniža cijena po kojoj se nekretnina može prodati u tom slučaju ne može biti ispod jedne trećine utvrđene vrijednosti. Nakon zaključenja dražbe sudac, odnosno javni bilježnik utvrđuje koji je ponuditelj ponudio najveću cijenu i da li je ispunio uvjete da mu se dosudi nekretnina. O dosudi nekretnine sud donosi pisano rješenje (rješenje o dosudi), koje se objavljuje na sudskoj ploči.

U slučaju prodaje neposrednom pogodbom sud također donosi rješenje o dosudi pošto utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje. Kupac je dužan položiti kupovninu u roku određenom u zaključku o prodaji. Ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu, prodaja će se oglasiti nevažećom i odrediti će se nova prodaja. U rješenju o dosudi sud je dužan odrediti da će se nekretnina predati kupcu pošto položi kupovninu i nakon što to rješenje postane pravomoćno. Nakon što ti uvjeti budu ispunjeni, sud zaključkom određuje da se nekretnina preda kupcu i da se u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo vlasništva.

Ukidanje ili preinaka rješenja o ovrsi poslije pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine ne utječu na pravo vlasništva kupca. Sud pristupa namirenju vjerovnika nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu i nakon što kupac položi kupovninu. Iz prodajne cijene namiruju se, po posebno utvrđenom redoslijedu, ovrhovoditelji na čiji je prijedlog određena ovrha, založni vjerovnici i kada nisu prijavili svoje tražbine, osobe koje imaju pravo na naknadu za osobne služnosti i druga prava koja prestaju prodajom, Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave i uprave po osnovi poreza i drugih pristojbi te osobe koje imaju neke tražbine po osnovi zakonskog uzdržavanja te za naknadu štete. Više tražbina koje imaju isti red namirenja namiruju se razmjerno svojoj visini ako iznos dobiven prodajom nije dovoljan za potpuno namirenje. Osoba koja se namiruje iz prodajne cijene može, ako to utječe na njezino namirenje, najkasnije na ročištu za diobu, drugoj takvoj osobi osporiti postojanje tražbine, njezinu visinu i red namirenja. O osporavanju sud može u nekim slučajevima odlučiti u ovršnom postupku; inače mora određenu stranku uputiti na parnicu.

Neke tražbine namiruju se po posebnim pravilima. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu, sud određuje ročište za diobu kupovnine, na kojemu se raspravlja o namirenju vjerovnika i drugih osoba koje postavljaju zahtjev za namirenje. O namirenju ovrhovoditelja i drugih osoba kojima pripada pravo na namirenje sud odlučuje rješenjem nakon održanoga ročišta. Pritom se uzimaju u obzir samo one tražbine po kojima je rješenje o ovrsi postalo pravomoćno najkasnije na dan ročišta za diobu. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi, sud rješenjem određuje da se u zemljišnoj knjizi brišu upisana prava i tereti, osim onih koji ostaju na nekretnini i poslije predaje nekretnine kupcu ili koje je kupac preuzeo.

Prodajom nekretnine ovršenik gubi pravo posjeda nekretnine i dužan ju je predati kupcu odmah nakon dostave rješenja o predaji nekretnine kupcu, ako zakonom ili u sporazumu s kupcem nije drukčije određeno. Ovrhovoditelj može već u prijedlogu za ovrhu prodajom nekretnine, a i kasnije sve do predaje nekretnine kupcu, zatražiti i njezino ispražnjenje te predaju kupcu na temelju zaključka o predaji nekretnine kupcu. U tom slučaju sud je dužan u rješenju o ovrsi odrediti ispražnjenje nekretnine i njezinu predaju kupcu nakon pravomoćnosti rješenja o predaji nekretnine kupcu. Na prijedlog kupca, nakon što donese zaključak o predaji nekretnine kupcu, sud pristupa ovrsi radi ispražnjenja i predaje nekretnine kupcu.

Nakon što donese zaključak o predaji nekretnine kupcu, sud je dužan, na prijedlog kupca, narediti najmoprimcu ili zakupcu da je predadu kupcu u roku koji ne može biti kraći od tri mjeseca, i u istom slučaju odrediti prisilnu ovrhu ispražnjenjem nekretnine i njezinom predajom kupcu ako je oni u roku koji im je određen ne predaju. Za ovrhu na nekretninama na području gdje ne postoje zemljišne knjige, odnosno za ovrhu na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige, vrijede posebna pravila.

Definicija je preuzeta iz Rječnika trgovačkog prava u izdanju Masmedia.