Vrijedi li neformalni sporazum?

19.7.2010 | Autor/Izvor: www.foto-nekretnine.hr

Vlasnik sam parcele u Istri od 2004.godine (vlasnica je do tada bila moja sada pokojna supruga). Godine 2005. prodao sam parcelu gospodinu B, za cijenu od 15.000 eura koja mi je već isplaćena, no u obliku neformalnog sporazuma prema kojem je bilo dogovoreno da će se formalni prijenos vlasništva provesti što prije. Kupac B to do sada još nije učinio,odnosno omogućio. U međuvremenu kupac B je na parceli odstranio improvizirani vikend i izgradio kamenu kućicu, čemu se ja nisam aktivno protivio. Sada je B pronašao treću osobu C koja bi kupila kompletnu nekretninu, za ukupnu cijenu od 45.000 eura, koja bi bila efektivno u cjelini isplaćena gospodinu C. (A, B i C smo u Hrvatskoj stranci.) Moje konkretno pitanje se odnosi na kupoprodajni ugovor. Gospodin B i njegov nekretninski posrednik su bez moje suradnje pripremili kupoprodajni ugovor između A (mene) kao prodavatelja i C kao kupca, koji je od strane C čak već potpisan, a u kojem se gospodin B i njegov investicijski udio (kamena kuća) ne spominju, već se samo navodi da ja (A) prodajem gospodinu C kompletnu nekretninu za cijenu od 15.200 eura. (U početnoj fazi od mene su čak tražili da u ovom ugovoru bude navedena cijena 45.000 eura, što ja nisam prihvatio.) Od mene sada očekuju da potpišem ovaj ugovor, a odnos između mene i gospodina B bio bi reguliran posebnim sporazumom u kojem bi bile navedene sve činjenice te kojim bi B preuzeo sve obveze koje bi mogle teretiti mene. Budući da sam austrijski državljanin, a nisam već 10 godina vlasnik nekretnine, trebam biti oprezan zbog moguće porezne obveze u Austriji. Moglo bi primjerice doći do toga da porezni organ u Hrvatskoj ne prihvati cijenu koja je navedena u ugovoru (i očigledno nije realna) te odredi višu cijenu, recimo 50.000 eura. Ako bi to saznali porezni organi u Austriji, trebao bih mukotrpno dokazivati da sam ja zapravo stvarno dobio samo 15.000 eura, a u najgorem slučaju morao bih u Austriji platiti porez od 50 % na ogroman iznos koji ja u stvari nisam dobio. Spomenuti dodatni neformalni sporazum između B i mene po mom mišljenju ne stvara pravnu sigurnost koja mi je potrebna prije svega u odnosu na austrijske organe. Savjet odvjetnika i bilježnika u Austriji bio je sljedeći: analogna situacija u Austriji riješila bi se tripartitnim kupoprodajnim ugovorom koji bi potpisale sve tri strane. U njemu bi bilo navedeno da sam ja (A) prodavatelj parcele, kao zemljišnoknjižni vlasnik parcele, te da za moj udio u poslu kupovna cijena iznosi 15.000 eura; da je B prodavatelj svog udjela, naime kao izvanknjižni vlasnik novoizgrađenog objekta, koji je kao takav ulagao u izgradnju objekta i s time povezane upravne postupke, pa mu kupac C za taj njegov udio plaća kupovnu cijenu od 30.000 eura; da dakle kupac (C) kupuje nekretninu za ukupno 45.000 eura, koja se dijeli na moju kupovnu cijenu od 15.000 eura i kupovnu cijenu gospodina B od 30.000 eura, a da kupac C u cjelini isplaćuje gospodinu B osim ovih 30.000 eura još i 15.000 eura kao naknadu za iznos koji je C već ranije isplatio meni. Nažalost, gospodin B i njegov posrednik nisu spremni odustati od već pripremljene varijante kupoprodajnog ugovora te tvrde da sličan oblik ugovora koji bi sadržao sve relevantne činjenice te regulirao i odnos između mene i gospodina B u Hrvatskoj nije moguć. Pretpostavljam da se ustvari radi o nelegalnom obliku izbjegavanja plaćanja poreza. Po mom mišljenju čak postoji opasnost da bi u pripremljenom ugovoru C i njegov posrednik mogli naknadno izmijeniti prvu stranicu ugovora i sudu predati ugovor prema kojem je meni isplaćen iznos od 45.000 eura. Moje konkretno pitanje: u obliku kakvog kupoprodajnog ugovora bi se na najoptimalniji način mogao provesti ovaj posao? Koja bi bila najsigurnija varijanta da na njoj inzistiram?
Vi biste trebali inzistirati na potpisivanju ugovora kojim bi se formalizirao "neformalni sporazum“ prema kojem ste se Vi dogovorili kako prodajete kupcu B nekretninu za iznos od 15.000 eura. U navedenom ugovoru trebali biste navesti u kojem se stanju prodaje ta nekretnina (neizgrađena), navesti datum prodaje - stvarni, prije izgradnje, te taj ugovor ne biste trebali ovjeriti kod javnog bilježnika.

Zbog neovjeravanja on neće biti valjan te ćete vi morati kupcu C izdati tabularnu izjavu kako bi se on mogao uknjižiti, nakon što prethodno kupac B proda kupcu C predmetnu nekretninu s novom građevinom. Naravno da je postupanje kupca B usmjereno na izbjegavanje plaćanja poreza te je navedeno protivno zakonu. Ukoliko kupac B ne pristane na to, tada je i Vaš neformalni ugovor - ukoliko postoji dokaz da ste Vi njemu, a ne kupcu C prodali neizgrađenu nekretninu i to za 15.000 eura, nevažeći.

Ukoliko taj neformalni ugovor ne postoji u pisanom obliku, tada nije niti sklopljen ugovor o kupoprodaji, jer je za njega propisana obvezna pisana forma te ste Vi i dalje vlasnik predmetne nekretnine, a kupac B ima prema Vama obvezno pravno potraživanje na povrat novca ukoliko može dokazati da Vam je predao navedeni iznos.
Na pitanje su odgovorili stručnjaci časopisa Foto-Nekretnine.
Povratak
 

Pošaljite upit

Ime i prezime:
Telefon:
E-mail adresa:
 
Poruka: